Der Bau oder der Kauf eines Eigenheimes ist mit hohen Kosten verbunden. Auch dann, wenn Du bereits eine Immobilie besitzt, diese aber einer umfassenden Sanierung unterziehen musst, kann es sein, dass Du auf eine Finanzierung angewiesen bist. Die Immobilienfinanzierung ist eine spezielle Finanzierungsform, bei der der Kreditgeber Dir ein Darlehen für die Finanzierung einer Immobilie gewährt.
Normalerweise handelt es sich um ein Darlehen, das Du dann in monatlichen Raten tilgst. Bei den meisten Angeboten gibt es einen Zinssatz, der über einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben ist. Hierbei handelt es sich um die Zinsbindungsfrist. Diese bewegt sich in einem Zeitraum zwischen fünf bis hin zu 20 Jahren.
Wichtig: Eine Besonderheit beim Immobilienkredit ist, dass die Zinsbindung sich nicht über die gesamte Laufzeit erstreckt. Wenn die vereinbarte Zinsbindung abgelaufen ist, vereinbarst Du eine Anschlussfinanzierung. Die Anschlussfinanzierung erhält dann einen neuen Zinssatz.
Um Dir einen guten Überblick über das Immobiliendarlehen an sich zu verschaffen, ist es wichtig zu wissen, dass es verschiedene Arten dieser Form der Finanzierung gibt. Nachfolgend findest Du eine Übersicht sowie eine allgemeine Beschreibung zu den jeweiligen Varianten:
Der Klassiker in Bezug auf die Finanzierung einer Immobilie ist das Annuitätendarlehen. Es handelt sich hierbei um einen Kredit, bei dem Du gleichbleibende Raten über einen festen Zeitraum zahlst und damit sowohl die Zinsen als auch den geliehenen Betrag an die Bank zahlst. Die Raten bestehen aus einem Tilgungsanteil sowie einen Zinsanteil. Mit jeder Rate sinkt der Zinsanteil, dafür nimmt der Tilgungsanteil zu.
Ein großer Vorteil dieser Form der Immobilienfinanzierung ist vor allem die Planungssicherheit, die Du hast. Bei einem Annuitätendarlehen wird ein Zeitraum für die Zinsbindung festgelegt. Du weißt also genau, wie hoch Deine Rate innerhalb der kommenden Jahre ist.
Eine weitere Option ist das Volltilgerdarlehen. Auch bei dieser Finanzierung hast Du eine feste Laufzeit und über diese Laufzeit eine Zinsbindung. Allerdings gibt es keine Anschlussfinanzierung. Innerhalb der Laufzeit zahlst Du den kompletten Kredit zurück. Im Vergleich zum Annuitätendarlehen hast Du bei einem Volltilgerdarlehen eine deutlich längere Laufzeit und damit auch eine längere Zinsbindungsfrist. Dennoch sind die Raten bei einem Volltilgerdarlehen höher.
Für Dich bedeutet diese Form der Immobilienfinanzierung vor allem, dass Du Dir keine Gedanken um eine Anschlussfinanzierung machen musst. Bei der Anschlussfinanzierung kann es immer passieren, dass Du deutlich schlechtere Zinskonditionen hast. Allerdings ist ein Volltilgerdarlehen nur dann sinnvoll, wenn Du in der Lage bist, monatlich hohe Raten zu bedienen.
Viele Menschen haben schon frühzeitig den Wunsch, später ein Eigenheim zu besitzen und schließen daher einen Bausparvertrag ab. Dieser wird regelmäßig bespart. Das angesparte Geld soll später in eine Immobilie fließen. Der Bausparvertrag ist die Grundlage für ein Bauspardarlehen. Hast Du Deine Mindestsparleistung erreicht, ist der Bausparvertrag zuteilungsreif.
Das Bauspardarlehen setzt sich aus drei Punkten zusammen:
Dein Guthaben wird normalerweise verzinst. Wie hoch die Zinsen sind, hängt von dem Vertrag ab, den Du abschließt. Hier kann sich also ein Vergleich deutlich lohnen.
Wenn Du in der Zuteilungsphase angekommen bist, kannst Du das Bauspardarlehen in Anspruch nehmen. Dazu musst Du aber, je nach Vertrag, wenigstens 30 bis 50 % der vereinbarten Bausparsumme erreicht haben.
Die Darlehensphase kann dann beginnen. Der Kredit, den Du für den Erwerb einer Immobilie erhalten hast, zahlst Du nun zurück. Hier ist das Bauspardarlehen vergleichbar mit einem Annuitätendarlehen. Mit einer gleichbleibenden Rate erfolgt die Tilgung.
Da sich in der Ansparphase bereits ein solider Betrag gebildet hat, beträgt die Laufzeit bei einem Bauspardarlehen normalerweise nicht mehr als 15 Jahre.
Das endfällige Darlehen wird auch als Festdarlehen bezeichnet. Bei dieser Form der Finanzierung für Deine Immobilie hast Du ebenfalls eine Laufzeit. Während dieser zahlst Du allerdings nicht das Darlehen selbst ab, sondern nur die Zinsen. Mit dem Ende der Laufzeit musst Du dann die restliche Darlehenssumme aufbringen.
Die Grundlage dafür, dass Du am Ende auch die benötigte Summe hast, sind die geringen monatlichen Raten, die bei einem endfälligen Darlehen anfallen. Was interessant klingt, sollte aber genau durchdacht werden. Meist wird das endfällige Darlehen in erster Linie an Vermieter vergeben.
Sinnvoll kann es für Dich auch dann sein, wenn Du möglicherweise in der Zukunft eine höhere Auszahlung erwartest, beispielsweise durch die Bausparkasse oder durch eine Kapitallebensversicherung.
Wichtig: Beim endfälligen Darlehen muss sichergestellt sein, dass Du am Ende der Laufzeit die volle Summe auch tilgen kannst.
Es gibt noch die Bauspar-Sofortfinanzierung, die eine Möglichkeit für Dich darstellen könnte. Hier wird eine Immobilienfinanzierung mit einem Bausparvertrag kombiniert. Normalerweise eröffnest Du einen Bausparvertrag und zahlst hier eine höhere Summe ein. Zusätzlich dazu werden monatliche Raten vereinbart. Dazu kommt der Darlehensvertrag über die benötigte Summe für den Kauf oder den Bau Deines Hauses.
Beim Darlehen zahlst Du über die Laufzeit die Zinsen. Die Restschuld bleibt, ebenso wie beim endfälligen Darlehen, bestehen. Mit der Zuteilung des Bausparvertrages bekommst Du die Bausparsumme und kannst das Darlehen mit einem Bauspardarlehen ablösen und Dir so günstigere Zinsen sichern.
Lohnenswert ist diese Kombination nur dann, wenn Du mit Blick auf die Zinsen profitieren kannst. Dabei geht es vor allem um den Gesamteffektivzins des Bausparvertrages und die Zinsen für das Darlehen.
Im Rahmen der Baufinanzierung gibt es verschiedene Fördermittel, auf die Du zurückgreifen kannst, um Deine finanzielle Last zu senken. Es gibt verschiedene Anlaufstellen, an die Du Dich wenden kannst. Die Programme, die derzeit zur Verfügung stehen, sind:
Tipp: Informiere Dich, ob es regionale Fördermittel in Deinem Bundesland gibt. Es ist möglich, dass einzelne Bundesländer oder auch Kommunen zusätzliche Fördermittel zur Verfügung stellen. Meist sind dies Darlehen, die zu besonders günstigen Konditionen angeboten werden. Es ist möglich, dass Einkommensgrenzen zu berücksichtigen sind. Bist Du unsicher, ob eine kommunale Förderung für Dich in Frage kommt, kannst Du Dich bei der zuständigen Stelle informieren.
Lange Zeit galten die Zinsen für ein Immobiliendarlehen als besonders gering. Auch wenn es hier immer wieder zu Anpassungen kommt, kannst Du – wenn Du umfassende Vergleiche nutzt – bei den Kosten für ein Immobiliendarlehen noch immer sparen. Dafür ist es wichtig zu wissen, welche Faktoren generell einen Einfluss auf die Kosten haben. Diese sind:
Grundsätzlich spielen natürlich vor allem die Kosten für die Immobilien selbst eine wichtige Rolle für das Darlehen. Dies beginnt schon mit der Frage, ob Du kaufst oder baust. Experten geben an, dass beim Bau mehr unerwartete Kosten auftreten, als es beim Kauf einer Immobilie der Fall ist. Bei den Baunebenkosten wird geraten, einen Anteil von noch einmal rund 20 % einzuplanen. Benötigst Du diese dann doch nicht, ist eine direkte Rückzahlung an die Bank möglich.
Auch die Preise für den Kauf einer Immobilie steigen an. Allerdings weißt Du hier in der Regel schon bei Vertragsabschluss, wie hoch die Kosten sind. Das macht die Planung ein wenig leichter, als es beim Bau der Fall ist. Die Kaufnebenkosten sind abhängig vom Bundesland und liegen bei bis zu 16 %. Wie hoch sie in Deinem Bundesland sind, kannst Du vor der Kreditanfrage herausfinden oder Dich auch direkt bei der Bank dazu beraten lassen.
Natürlich wirkt sich auch die Frage, wie hoch Dein Eigenkapital ist, auf die gesamte Immobilienfinanzierung aus. Wie hoch ist der Betrag, den Du selbst mit einbringst und der nicht mehr finanziert werden muss? Generell ist die Empfehlung, dass Du möglichst die Kaufnebenkosten durch Dein Eigenkapital decken können solltest. Optimal ist es, wenigstens 30 % der gesamten Immobiliensumme zur Hand zu haben und als Sicherheit einbringen zu können.
Es gibt auch die Option, eine sogenannte 100 oder eine 110 %-Finanzierung in Anspruch zu nehmen. Allerdings sind die Zinsen hier deutlich höher, da die Bank ein großes Risiko eingeht, wenn Du gar kein Eigenkapital mitbringst.
Der Kauf- oder Baupreis zuzüglich der Nebenkosten ergibt die Gesamtfinanzierung. Ziehe jetzt noch Dein Eigenkapital ab und schon hast Du die Darlehenshöhe, die Du benötigst. Anhand dieser, sowie der anfallenden Zinsen, wird Deine monatliche Rate berechnet. Damit Du keine Schwierigkeiten bekommst, die Rate zu bedienen, sollte sie 40 % Deines monatlichen Nettoeinkommens möglichst nicht übersteigen. Ein guter Kreditgeber achtet darauf, Dich hier sicher zu beraten.
Hier wird von einem Sollzinssatz gesprochen. Wie hoch dieser ist, hängt davon ab, wie Deine Bonität ist und welche Sicherheit Du bieten kannst. Der Sollzinssatz kann bei den unterschiedlichen Banken variieren. Es lohnt sich daher, einen Vergleich durchzuführen und Dir verschiedene Angebote einzuholen.
Dazu kommt die Sollzinsbindung, auch Zinsbindungsfrist genannt. Hast Du ein Angebot mit niedrigen Zinsen bekommen, ist es von Vorteil, wenn Du eine lange Zinsbindungsfrist vereinbaren kannst. Damit sorgst Du dafür, dass während der Kreditlaufzeit die Zinsen nicht steigen. Allerdings kommt Dir auch eine mögliche Verbesserung des Zinssatzes zugute. Wie lange die Zinsbindungsfristen sind, ist unterschiedlich. Sie liegen bei durchschnittlich fünf Jahren bis hin zu 20 Jahren.
Was ebenfalls ein relevanter Faktor dafür ist, wie Deine Immobilienfinanzierung aussieht, ist der Tilgungssatz. Mit einer hohen Tilgung wirst Du auch Dein Darlehen schneller abgezahlt haben. Bei einer schnellen Abzahlung sparst Du Zinsen. Die allgemeinen Empfehlungen lauten, dass der Tilgungssatz bei wenigstens 2 % oder mehr pro Jahr liegt.
Auch Sondertilgungen sind eine gute Sache, wenn diese im Vertrag vereinbart werden. Du kannst dann, nach bestimmten Vorgaben, mit zusätzlichen Beträgen den Kredit noch schneller tilgen.
Bei der Immobilienfinanzierung wird normalerweise ein fester monatlicher Betrag vereinbart, den Du bezahlst. Nun kann es passieren, dass Du zusätzlich Guthaben hast, welches Du gerne für eine schnellere Abzahlung der Finanzierung nutzen möchtest. Für den Kreditgeber bedeutet dies, dass er Verluste macht. Achte daher darauf, dass Sondertilgungen, laut Deines Vertrages, möglich sind.
Sondertilgungen bieten Dir die Möglichkeit, einmal oder auch mehrmals jährlich, zusätzlich in den Kredit einzuzahlen. Möglicherweise ist festgelegt, in welcher Höhe eine Sondertilgung mindestens erfolgen muss und maximal erfolgen darf.
Wichtig für Dich zu wissen ist, dass Du nicht zur Sondertilgung verpflichtet bist. Ist eine Möglichkeit dazu aber im Vertrag festgehalten, bist Du noch flexibler in Bezug auf die Rückzahlung.
Flexibilität bei der Rückzahlung ist bei einer Immobilienfinanzierung ganz besonders wichtig. Du hast normalerweise die Möglichkeit, in Deinem Vertrag mit dem Darlehensgeber zu vermerken, dass Du die Option zur Tilgungssatzänderung behalten möchtest. Dies bedeutet, Du kannst die monatlichen Raten entweder erhöhen oder auch senken, wenn es zu finanziellen Veränderungen bei Dir kommt.
Beachte, dass Du die Tilgungssätze nicht jederzeit einfach nach oben oder unten verändern kannst. Der Darlehensgeber wird festlegen, in welchem Rahmen es möglich ist, die Rate anzupassen.
Wir haben schon darauf hingewiesen, dass mit dem Ende der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung notwendig wird. Damit kannst Du Deine Restschuld begleichen. Es ist möglich, dass Dein bisheriger Kreditgeber Dir eine Verlängerung der bestehenden Immobilienfinanzierung anbietet. Dabei wird von Prolongation gesprochen.
Bei einer Prolongation werden die Sollzinsen allerdings an die aktuelle Situation angepasst. Auch hier kann wieder eine Sollzinsbindung abgeschlossen werden. Du kannst Dich aber auch für eine Umschuldung entscheiden und zu einem anderen Kreditgeber wechseln. Dies lohnt sich vor allem dann, wenn ein anderer Kreditgeber Dir bessere Konditionen zur Verfügung stellt.
Es ist sinnvoll, schon einige Monate vor dem Ablauf der Zinsbindungsfrist zu schauen, wie der aktuelle Markt aussieht. So bekommst Du einen Überblick darüber, welche Banken Dir gute Konditionen anbieten und hast auch etwas an der Hand, wenn Du einen neuen Vorschlag für die Finanzierung von Deinem aktuellen Kreditgeber erhältst.
Ein Forward-Darlehen kann für Dich ebenfalls interessant sein. Bei dieser Variante kannst Du Dich schon frühzeitig um eine Anschlussfinanzierung kümmern. Je nach Anbieter wird das Forward-Darlehen bereits rund fünf Jahre, bevor Deine Zinsbindung abläuft, abgeschlossen. Wann kann das eine gute Wahl sein? Beobachte die Entwicklungen in Bezug auf die Zinsen. Sprechen verschiedene Punkte dafür, dass die Zinsen für Immobiliendarlehen eher steigen als sinken, kannst Du Dir schon frühzeitig weiter einen niedrigeren Zinssatz sichern.
Wenn Deine Sollzinsbindung innerhalb der nächsten fünf Jahre endet, kannst Du schauen, ob es die Option für ein Forward-Darlehen gibt und Dir gleichzeitig einen Überblick über die aktuellen Zinsen am Markt verschaffen.
Du hast jetzt viel über die Immobilienfinanzierung an sich erfahren und weißt, welche Möglichkeiten es gibt. Nun kommt aber die Frage auf, wie hoch das Darlehen eigentlich sein darf, damit Du es auch bedienen kannst.
Auch die Bank, bei der Du einen Immobilienkredit beantragst, wird nachfragen, wie Deine aktuellen finanziellen Strukturen aussehen. Es ist also von Vorteil, wenn Du Deine Einnahmen und Ausgaben schon einmal gegenübergestellt und so einen guten Überblick hast.
Stelle eine Berechnung rund um mögliche Kosten an, wenn Du dann eine Immobilie hast. Welche Ausgaben wirst Du bedienen müssen, neben der Darlehensrate? Fällt Hausgeld an? Welche Versicherungen musst Du abschließen und was kosten sie? Wie sieht es mit Steuern aus?
Dem gegenüber stellst Du die Kosten, die sinken werden. Waren Deine Mietkosten höher, als es die Rate sein wird? Musstest Du bisher vielleicht zusätzliche Gebühren in Bezug auf die Wohnung zahlen? Sinken die Lebenserhaltungskosten durch den Wechsel des Bundeslandes?
Je genauer Du alle Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellst, umso besser kannst Du abwägen, in welcher Höhe Du Dir eine Immobilienfinanzierung leisten kannst.
Ein Immobiliendarlehen geht in der Regel über mehrere Jahrzehnte und hat nicht selten eine Höhe im sechsstelligen Bereich. Umso wichtiger ist eine umfassende Absicherung. Meist wird die Rate durch eines oder mehrere Einkommen aus der Familie getragen. Fällt eines davon weg, kann es schwierig werden, diese weiter zu bedienen.
Eine Sorge wird genommen, wenn Du die Finanzierung der Immobilie absicherst. Es bietet sich an, eine Risikolebensversicherung oder eine Restschuldversicherung abzuschließen. Achte aber darauf, dass die Versicherungen eine ausreichende Höhe im Schadensfall bieten.
Neben einem unerwarteten Todesfall, der die Finanzierung ins Wanken bringen kann, ist auch die Arbeitslosigkeit ein Thema. Mit einer Berufsunfähigkeitsversicherung kannst Du dafür sorgen, dass Du auch dann noch ein Einkommen hast, wenn Du nicht mehr arbeiten gehen kannst.
Empfehlenswert ist es, Dich rund um die Absicherung bei einem objektiven Experten beraten zu lassen. Dieser kann Dir aufzeigen, welche Optionen Du hast, was Dich diese monatlich oder jährlich kosten und auch, ob eine vollständige Absicherung im Ernstfall möglich ist. Damit stellst Du sicher, dass die Gefahr einer Zwangsversteigerung oder eines Notverkaufes deutlich sinkt.
Wichtig: Beachte die Kosten für die Absicherung auch bei Deiner Haushaltsplanung und der Rechnung rund um die Ratenhöhe, die Du Dir leisten kannst.
Um Dir einen vollständigen Überblick über die Immobilienfinanzierung zu geben, möchten wir noch auf die Vollfinanzierung eingehen. Hier gibt es:
Bei der reinen 100-%-Finanzierung erhältst Du ein Darlehen für den Kaufpreis einer Immobilie. Bei der 110-%-Finanzierung werden auch die Kaufnebenkosten noch durch die Finanzierung getragen.
Das heißt, Du bringst kein Eigenkapital ein. In der Regel bieten Banken diese Form der Finanzierung nur dann an, wenn Du ein sehr gutes Einkommen nachweisen kannst. Zudem muss die Immobilie, aus Sicht der Bank, einen sehr guten Zustand bieten und eine optimale Lage haben.
Von Vorteil ist diese Form der Finanzierung beispielsweise dann, wenn Du noch sehr jung bist und eine entsprechende Immobilie in Aussicht hast. Zu bedenken ist, dass bei einer Vollfinanzierung die Zinsen normalerweise deutlich höher sind und damit auch die Laufzeiten steigen.
Der Wunsch nach einem Eigenheim ist groß, Du möchtest gerne bauen oder ein Haus kaufen, hast aber nicht die kompletten finanziellen Mittel dafür? In dem Fall ist es sinnvoll, Dich über eine Immobilienfinanzierung zu informieren. Das spezielle Darlehen ist auf Deine Immobilie zugeschnitten und wird auch nur im Zusammenhang mit dieser gewährt. Im Vergleich zu einem klassischen Kredit erhältst Du bei der Immobilienfinanzierung einen geringeren Zinssatz. Durch einen Vergleich der verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten bekommst Du den bestmöglichen Zinssatz.
